Die Grundsteuer wird neu geregelt und für alle Grundstücke im gesamten Bundesgebiet sind neue Bemessungsgrundlagen zu ermitteln. Der Grund liegt in einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts, wonach die bisherigen, jahrzehntelang unveränderten Einheitswerte für Grundstücke künftig nicht mehr für die Grundsteuer verwendet werden dürfen. Hans-Jürgen Langer von „Haus & Grund Sossenheim“ erklärt, worauf es ankommt.
Das Finanzamt verlangt von allen Haus- und Grundstückseigentümern jede Menge Daten. Von Juli bis spätestens Ende Oktober müssen die Informationen gemeldet werden – elektronisch über das Steuerportal „Elster“. Ausnahmen auf Papier sind nur in sehr seltenen Fällen möglich. Und auch, wenn das alles nervt: Entkommen ist unmöglich. Mehr als eine Ermahnung nach der Frist können die Eigentümer nicht erwarten. Danach drohen Verspätungszuschlag und im schlimmsten Fall eine Schätzung der Daten, die zuungunsten der Eigentümer ausfallen würde. Die Finanzämter und Gemeinden müssen mithilfe der Angaben bis Ende 2024 neue Grundsteuerbescheide für Wohn- Gewerbeimmobilien erlassen. Die Frist hat das Bundesverfassungsgericht gesetzt.
Die Eigentümer müssen die Angaben erstellen. Jedes Land hat sein eigenes Berechnungsmodell für die Grundsteuer. Für Hessen gilt das Flächen-Faktor-Modell. Danach werden folgende Angaben von den Eigentümern verlangt:
- Grundbuchdaten (Gemarkung, Flur, Flurstück, Grundstücksgröße, Blatt Nr. etc.)
- Art der Nutzung ob Wohnen oder Gewerbe
- Bodenrichtwert
- Aktenzeichen des Einheitswertes
- Wohnfläche / Nutzungsfläche
Die Grundbuchdaten finden sich im Grundbuch. Als Eigentümer darf man Einsicht nehmen. Am kompliziertesten dürfte die Ermittlung der Wohnfläche sein. Diese sind Bauplänen, dem Kaufvertrag, Versicherungspolicen und bei vermieteten Häusern und Wohnungen auch der Nebenkostenabrechnung und dem Mietvertrag zu entnehmen.
Maßgeblich ist dafür die Wohnflächenverordnung. Sie definiert, welche Räume als Wohnfläche gelten. Nicht mitgezählt werden müssen etwa Keller, Abstellräume oder die Waschküche. Ein Balkon oder eine Terrasse zählen nur ein Viertel. Die Angaben müssen stimmig sein und mit anderen Dokumenten übereinstimmen.
Den Bodenrichtwert, also den für die Grundsteuer anzusetzenden Preis für das Grundstück, liefert das System „Boris“, das im Internet kostenlos die Quadratmeterpreise anzeigt. Die Eingabe von Straße und Ort reicht dafür. Die neuen Richtwerte für 2022 werden jedoch erst in den nächsten Monaten aktualisiert. Das Finanzamt ruft diesen Wert gegebenenfalls automatisch ab.
Die Finanzämter errechnen für jede Immobilie die neue Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Sie erlassen dazu 2023 einen Grundsteuerwert und einen Grundsteuermessbescheid. Die Eigentümer sollten die Bescheide genau prüfen. Dazu erhalten sie auch Angaben, wie das Finanzamt gerechnet hat. Bei Fehlern haben sie nur einen Monat Zeit für einen Einspruch. Danach gilt die Berechnung für viele Jahre als festgeschrieben.
Im Februar 2024 muss die neue Grundsteuer dann erstmals bezahlt werden. Ein Jahr später taucht sie auch für die Mieter erstmals in der Nebenkostenabrechnung auf. Dann müssen einige mit Nachzahlungen rechnen, denn die Grundsteuer kann auf die Mieter umgelegt werden. pr
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